¿Es buena decisión elegir un INTERMEDIARIO INMOBILIARIO?
Nuestra familiar quiere COMPRAR / VENDER su vivienda y una de las primeras cuestiones que se plantean es si lo hacen a través de un intermediario (agencia inmobiliaria, consejero, asesor, personal shopper, etc…).
Hablan con familia y amigos y unos les dicen que mejor poner cartel y anuncios y vender directamente, otros que mejor utilizar los servicios de un intermediario inmobiliario. Vamos a desarrollar puntos a favor y en contra;1.- El Económico y la negociación
Un
primer motivo es el económico, es decir, LA COMISIÓN del intermediario, que
suele rondar entre el 2-5% del valor de la compraventa, y cobrado a ambas
partes. Por lo que tanto el vendedor como el comprador tienen una motivación en
cerrar el acuerdo para ahorrarse ese importe.
Sin
embargo el intermediario suele tener desarrolladas las capacidades para
negociar, por lo que es más que probable que consigan unas mejores condiciones
de compra o venta de las que comprador o vendedor lograría solo. Si a un
vendedor le damos una oferta considerablemente baja puede pensar que somos poco
serios y no hacer caso, sin embargo el intermediario puede estar ya hablando en
ese sentido con la propiedad y la oferta del comprador puede que no haga más
que reafirmar lo hablado. Y para el
comprador es más fácil hablar de precio con el intermediario con el que no
tiene la tensión del precio que con el vendedor, y el intermediario podrá
ponerle como ejemplo otras operaciones realizadas por la zona.
2.-
El Pensamiento del Interés del Intermediario
Un
segundo motivo es que los compradores piensan que el intermediario financiero
siempre tiende a defender los intereses de su cliente (que es el propietario
normalmente), y que no va a atender a sus intereses como comprador.
Esto
no es del todo cierto, pues para un intermediario ambos son clientes, y su
pretensión será mediar y suavizar las posturas de ambas partes para que el
acuerdo se pueda alcanzar y poder cobrar su comisión.
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| Intermediario Inmobiliario-Agencia |
3.- Inflación de los precios.
Un
tercer motivo suele ser la creencia de que los intermediarios tienden a hinchar
los precios. En realidad los intermediarios solo cobran su comisión, que como
se ha indicado anteriormente está entre el 2%-5%.
Dicho
esto, como en todos los negocios, los hay con más o menos ética, es por eso que
la búsqueda del intermediario que nos ayudará a comprar o vender es bueno
basarla en los contactos y referencias.
4.- Gestión del tiempo y preparación.
La
decisión de elegir un intermediario o no también afecta al tiempo destinado y a
las gestiones a realizar. Veamos;
Para
el vendedor, poner los anuncios, actualizarlos, recibir las llamadas de
teléfono, gestión de las visitas, hablar con los interesados, etc… El desgaste
puede ser importante.
Para
el comprador, buscar los anuncios, priorizarlos, realizar las llamadas,
realizar las visitas, hablar con los propietarios, etc… El desgaste puede ser
importante.
El
intermediario ahorra tiempo a ambas partes y evita los quebraderos de cabeza,
las visitas innecesarias para ambas partes, las conversaciones repetidas, etc… ahorra
una pérdida de tiempo enorme y un desgaste y desmoralización para ambas partes.
5.- La gestión de trámites legales.
Tanto
comprador como vendedor muchas veces no son especialistas en trámites legales y
desconocen por dónde empezar. Todo este trabajo lo realiza el intermediario,
sabe qué hay que realizar exactamente, cuándo y dónde, puede aconsejar al
vendedor y al comprador en temas legales y financieros, y muy importante suele
tener el contacto de otros profesionales tales como notarios, gestores,
abogados, juristas, ayuntamientos, etc.. Solicitar nota simple, Justificar que
la propiedad está al día de la Comunidad de Propietarios o de las Tasas urbanas
y contribuciones, el certificado de eficiencia energética, la redacción del
contrato, la búsqueda de notaría, la liquidación de impuestos, el alta de
servicios, etc..
6.- El Asesoramiento como inversión o como reinversión.
Se
habla de Inversión para el comprador y reinversión para el vendedor, pues
muchas veces se vuelve a convertir en otro comprador.
Los
intermediarios suelen conocer el mercado inmobiliario y nos pueden aconsejar de
zonas con más o menos atractivo, de situaciones externas que pueden afectar en
más o menos al valor de los inmuebles
MI CONCLUSIÓN:
Salvo que seamos conocedores del mercado inmobiliario mejor la intermediación de una agencia. Aunque dicho esto, no cualquier agencia. Para elegir bien mejor dejémonos ayudar por contactos o referencias. Y ya puestos mejor veamos más de un intermediario y de este modo podamos compararles. Eso sí, digamos lo mismo a todos. Si somos vendedores, expliquemos las condiciones de venta y motivos a todos para que todos tengan la misma información. Y si somos compradores lo mismo. Hasta incluso es bueno que los mismos intermediarios sean conocedores que estamos tratando con otros.
Y no olvidemos a los Personal Shoppers Inmobiliarios (Hunter Property, en inglés; Chasseur Immobilier, en francés), y Cazadores Inmobiliarios en español.
Espero os sirva de ayuda,
José Ramón Mata
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